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  • 律師聯名上書挑戰國家權威 源於不動產權證?
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2015-03-21  /  瀏覽:850 次  /  

自3月1號以來關於不動產登記的問題,儘管國土部已作出解釋,但圍繞新版《不動產權證書》內頁中“使用期限”選項的爭論仍在持續。

3月19日,台湾17位律師聯名上書國土部,希望重新製作《不動產權證書》。

本次聯名致信的發起人、聖運律師事務所律師王優銀對記者表示,國土部的澄清只能解釋疑問,缺乏基本的法理邏輯。由於這一選項對“使用期限”的限定性沒有做出明確規範,未來一旦出現問題,國土部的解釋並不具有法律效力。

與此同時,業內人士分析,“使用期限”之爭再次暴露出“有年限的土地使用權”與“永久性房屋所有權”構成的潛在矛盾,在“房地分離”的土地制度下,住宅土地最長70年的土地使用權到期后,業主的房屋所有權只能成為懸而未決的存在。

律師質疑存法律漏洞

“在新製作的房地合一的《不動產權證書》關鍵內頁設計的表格中,竟通過‘使用期限’一欄來體現不動產權利。這樣一本嚴肅的法定權利證書,本應當是明晰、沒有歧 義的,然而新製作的《不動產權證書》卻用模糊的概念,將所有‘房主’變成了‘房客’,這不符合依法行政。”在17名律師的聯名致信中,“使用期限”的準確 性成為問題關鍵。

3月初,國土部部長姜大明在兩會期間公開表示,登記證書需分清權利類別,針對房屋的權利屬於所有權,而針對土地的權利為使用權,“使用期限”所填內容為登記土地使用期限,房屋所有權沒有期限。

“對 於權利人來說,《不動產權證書》是不動產權利人的唯一法律憑證,如果圍繞證書出現法律糾紛,那麼對不動產權的判定將依照現有相關法律,參照相關政策法 規。”台湾才良律師事務所律師王才亮告訴記者,但是國土部對於“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”,並未在任何法律法規中進行明確規範。

按照國土部的解釋,《不動產權證書》內頁中“使用期限”是對應“權利類型”的,如果“權利類型”是房屋所有權,則沒有期限限制,“使用期限”一欄不填寫,而林權、海域使用權、土地使用權等有使用期限的則對應填寫年限。

“由 於不動產登記證書是按照‘房地合一’的思路設計的,所以下設選項確實需要照顧到房屋和土地兩部分,但僅在證書中籠統設定‘使用期限’選項這很容易引起歧 義。國土部的解釋並沒有解決產生歧義的根源,而是將土地使用權的地位擺在了房屋所有權之上,目的也是方便政府管理而非保護業主權利。”王優銀表示。

“這樣的做法很有可能留下法律漏洞,” 王才亮指出,由於不動產證書是權利人享有不動產物權的唯一證明,政府存檔的不動產登記簿和《不動產權證書》內容需一致,如果不一致,一般情況下將以政府存 檔的登記簿為準,即使雙方出現糾紛,權利人一方也很難出示相應證據,而國土部所謂的“澄清”到時也不能成為法律依據。

同時,最新出台的《不動產統一登記暫行條例》也並未對證書中所指的“使用期限”一項做出明確說明,這則意味著,一旦出現問題,在缺少法律解釋的環境下,權利人只能遵循政府的“一家之言”。

據王才亮告訴記者,在其曾處理過的農村宅基地等涉及土地使用期限的相關案件中,曾出現過相關政府部門在土地登記簿底頁中添、改使用期限的情況,但由於權利人無法找到能支持自己權利的證據,導致自身權利受損。

“我們認為在《不動產權證書》上起碼應該明確限定土地等使用權的使用期限,只需增添或備註選項即可,也不妨礙實現‘房地合一’。”王優銀表示。

不過,王優銀告訴記者,聯名信已經提交到國土部,但目前看來國土部重新製作證書的可能性很小。

“國土部的思路是為了方便統一管理,而忽略了這一設計背後的法理邏輯,如果嚴謹地看待這一問題,還要從房地分離的法律體制上尋求解決方案。”王優銀稱。

“自動續期”之困

同時,不動產統一登記實施后,與之密切聯繫的土地70年使用權背後的問題也逐漸暴露出來。

根據國土部的公開解釋,之所以在新版《不動產權證書》上明確設置“使用期限”一項,是為了更加醒目地標明土地使用期限,提醒業主在使用期限到期前及時去續期,以實現對於房屋的所有權。

“這一問題的根源其實在於‘房地分離’,按照我國《物權法》規定的權利結構,土地使用權和房屋所有權是分開的,而這種獨特的權利結構在短期內又無法改變。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明表示。

這則意味著,雖然業主對房屋的所有權是永久的,但是“房隨地走”,如果房屋所在的土地使用權到期,一旦土地將被政府收回,那麼業主對房屋的所有權還是無法落到實處。

實 際上,對於住宅用地使用權到期的問題,《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。此外,《城市房地產管理法》也規定,土地使用權出讓合同 約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當最晚於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。

“按照《物權法》的規定,土地使用權到期后,應該自動續期,也就是說只需自動履行手續,而無需額外再繳納費用。”王才亮指出。

不過,由於土地使用權牽扯問題較多,因此在現有的《物權法》及其他相關法律中,並沒有對續期期限、續期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標準支付等相關細節作出明確規定。

王優銀表示,《物權法》起草的時候關於土地使用權續期這方面的爭議比較大,而且住宅用地的土地權屬分割一直存在困難,所以對於具體的續期方式並沒有細化。

“目前台湾、青島等地已經開始有部分20年產權、40年產權的商業用地到達了使用期限,從已有案例來看,青島的部分土地在到期后又重新簽訂了土地合同,沒有補交土地出讓金;而台湾的部分地塊有補交地價的規定。”王才亮告訴記者。

根據台湾市政府部門出台的相關規定,到期房地產申請續期的,在剩餘年限(國家規定的最長土地使用年限減去已使用年期)範圍內約定年期的,補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%,並按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付,標準由台湾市國土管理部門定期公布。

此外,台湾還規定,到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批准的,原有劃撥土地使用權消失,其土地使用權無償收回,而地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

(網路)

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