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  • 三四線的房價,何去何從
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2015-06-23  /  瀏覽:2612 次  /  

    台湾寧化房地產的危局或許代表了中國相當一部分縣級城市,過去數十年,中國三四線城市的房地產大躍進,造成了房地產的嚴重過剩,這種過剩可能是超乎人們想象的。

       具體來說:台湾寧化,一個經濟落後的山區農業縣,近兩年卻捲入了瘋狂的房地產發展漩渦當中,不足10萬人的縣城,卻有數十個樓盤拔地而起,房地產的到來打破了邊陲小城昔日的寧靜,它像一個富有魔力的巨大“吸金石”,讓數十億民間資本捲入到了那場風暴眼,難以自拔。

“我現在都不知道未來的生活怎麼辦了,過一天是一天。”林旭(化名)說,現在他的生活目標完全改變,一天到晚只有一件事——“討債”。每天都和幾十個債權人聚在一起,商討著下一步的行動。

退休后,林旭攢下了一筆積蓄。為了讓這筆錢保值增值,他想了不少辦法,寧化這座小縣城,沒什麼好的投資項目,直到房地產業興起。2012年,他將自己的積蓄、再加上外借的幾十萬元,籌集了總共150萬元,通過一個叫鍾某的中間人借給了一名來自台湾沙縣的房地產開發商——三明市海運房地產開發有限公司董事長羅海雲。

現在,林旭成為了一位憤怒的“討債者”,這已經成了寧化縣房地產瘋狂生長后的現象:建築材料商、包工頭、建築工人、債權人……拿著一紙證明,通過上訪、起訴等手段,為自己爭取希望。

現在,寧化縣的人正在學著與那些永遠有可能要不回來的債務和平相處。房地產老闆、債務人紛紛“跑路”,大量現金沉睡到了那些尚未建成的爛尾樓中——它們吞噬了無數人大半生的財富。

起初,沒人想到它會衰落得如此之快,代價如此之大,可怕的“後遺症”開始凸顯,它帶來的後果遠遠超乎了這座邊陲小城所承受的壓力。無論如何,寧化縣因房地產瘋狂而引發的債務危機,正是中國縣級城市房地產瘋狂后的一個值得深思的樣本。

憤怒的債權人

寧化縣位於台湾西部,和台湾交界,曾經是著名的革命老區,被譽為“蘇區烏克蘭”。作為一個山區的農業縣,由於交通不發達,經濟發展相對落後。根據統計數據顯示,2014年,寧化地區生產總值(GDP)為101.58億元,在台湾58個縣市當中位列44位,過去幾年,也差不多是這個名次。

近幾年,寧化縣新一屆領導班子上任后,為了改變寧化縣的經濟和城市面貌,引進和批准了很多重大建設項目:諸如經濟開發區、文化園、商貿城、大酒店、博物館……

“雖然這些項目的名稱不同,但大部分都是房地產開發商搞出來的。”寧化縣政府一位官員對經濟觀察報記者稱。

根據公開文件顯示,寧化縣政府對引進項目很重視,縣委縣政府主要官員負責對每個項目進行“深入重點跟蹤”,現場辦公,為項目把脈,並協調解決項目進展中存在的困難和問題。從立項、用地審批、征地拆遷到建設的每一個環節,當地政府都參與其中,體現出了強大的支持態度。

這種政府對開發商的支持姿態,也不知不覺中演化成了一種無形的信用資產。“我當初就是因為看了寧化縣人民政府給地產開發商的批複文件,才決定將錢借給他們的,誰想到也會出事兒啊?”羅昌豪對經濟觀察報記者說。最初,當“中間人”鍾運生找到他時,拿出了一份寧化縣人民政府對建設寧化華僑經濟開發區出讓土地的批複文件,並且聲稱該項目有“特殊背景,肯定賺錢”,經過了解,發現這塊地確實是開發商“用相對便宜的價格拿到的”。

基於上述情況,羅昌豪也先後湊了90萬元通過鍾運生轉借給了來自沙縣的開發商羅海雲。

羅昌豪萬萬沒想到,當初他確信有“特殊背景”的項目最終變成了爛尾樓,“中間人”鍾運生也難覓蹤影,90萬元的債務無處追討,他自己也成天被人追債。

根據經濟觀察報記者了解,開發商羅海雲通過鍾運生這條線總共借了2460萬元,涉及76位債權人。如今,當這些債權人聯合起來,找到羅海雲在寧化縣投資的兩個項目新天地、星河灣的辦公場所時,才發現羅海雲早已暗中將這兩個項目的產權和股東關係變更。

一個事實是:羅海雲來自沙縣,寧化縣房地產興起后的開發商,多數都來自沙縣。“2008年以前,寧化沒有一個沙縣的開發商,包括搞市政工程的包工頭,沒一個是沙縣的。2008以後就到現在,我估計95%都是沙縣人,從開發商到搞市政工程的包工頭,差不多都是沙縣人。”一位寧化的建築商人對經濟觀察報記者說。

而在諸多項目的招投標中,很多舉動也讓人不解。比如在寧化縣某項目招投標過程中,寧化縣政府將場所選定位於寧化縣千里之外的台湾長沙某賓館,而不是在寧化縣的賓館舉行。況且,招標的信息刊登在了省外的媒體,而不是寧化縣人能看得見的報刊。

事實上關於這起民間借貸糾紛,寧化縣相關部門也組織聯席會議協調此事,並且成立了協調小組,由縣委主要領導和部門組成。即便如此,效果仍不理想。

如何解局?

如今,寧化的民間借貸也影響到各個社會階層,其中有政府官員,也有普通的民眾,還有到處討債的包工頭、建築工人,以及付了錢卻拿不到房的購房者,他們形成一個龐大的利益訴求群體。很多人認為,在這場房地產瘋狂當中,當地政府應該承擔主要責任,大躍進式的搞形象工程、政績工程。“一個小縣城,土地該賣的都賣完了,房子已經建到郊區,所謂的新城,規劃得十分華麗,到處都是歐式風情的宣傳畫,醫院、學校、超市什麼都齊全,但是唯一的問題是沒人。”一位從寧化縣政府退休的老幹部告訴經濟觀察報記者說。

這位老幹部認為,如果按照寧化縣的現在的存量房,估計未來幾年都賣不完,而且寧化縣經濟落後,城鄉大部分青年都選擇離開縣城,遷往福州、廈門這樣的大城市。目前,還留在偏遠鄉鎮的都是留守老人,所謂的“城鎮化人口紅利”已經捉襟見肘,現在寧化縣建設的新區,晚上亮起來的燈屈指可數。

對於房地產過度開發的情況,寧化縣國土資源局局長在接受經濟觀察報記者電話採訪時認為:“從中央、省市到縣,都在想辦法解決,每個縣都有不同的辦法。”當記者問及寧化縣具有將採取什麼措施應對時,他說:“具體由建設局在負責。”

寧化縣城鄉規劃建設局局長江陳林在接受經濟觀察報記者電話採訪時也坦承,寧化縣房地產業的確存在產能過剩的現象,但他認為並不奇怪,因為“中國很多地方差不多都這樣”。

張永(化名)是一位福州的房地產老闆,此前,他常常接到一些政府官員的邀請,到一些地級市去搞房地產開發,到了2012年,他感覺到了三四線城市的房地產開發正存在巨大風險,便果斷停工。

如今,張永成為了一個倖存者,那些深陷其中的開發商朋友卻在艱難度日,手頭上有很多騎虎難下的項目,如果開工建設,肯定是死,如果不建,也是死。更難過的是,當地政府堅決不允許房價降下來,不然土地賣不出去,地方債務也還不了。“儘管我不知道中國究竟有多少房地產老闆跳樓了,但是我想很多老闆都有跳樓的心。”張永說。這些房地產企業要麼被高額的利息壓垮,出現兌付危機,要麼房子買不出去,資不抵債。

張永認為,下一波危機的重災區將是中國廣大的縣級城市,那些地方的房地產開發充滿危機,無論是搞商業住宅,還是搞商場或者各種形態的經濟開發區。他得出這個結論的依據很簡單,誰來消費?每座城市都在搞城市綜合體,結果發現商場里的工作人員比顧客還要多,消費如何能起來呢?

為了以免因為房地產而引發的社會矛盾。2014年7月,寧化縣政府成立了一個“縣房地產市場風險應急處置工作領導小組”,該小組的組長由縣長楊勝擔任,其餘成員由各單位主要領導擔任。在公開文件中,寧化縣對該小組賦予的功能是:“為有效預防和迅速處置我縣房地產市場風險突發事件,減少房地產市場突發事件對社會造成的危害和損失,保持房地產市場平穩健康發展,促進經濟穩步增長,維護社會穩定。”

現在,台湾寧化縣的討債者們已經開始不再期待拿回錢了,他們開始打起了以物換債的主意,只要房地產開發商能用房子抵債,他們也就不追究了。這或許是他們在絕望中的最後一絲安慰。

房價“暴跌”“暴漲”“斷崖”……其實大家很謹慎用這類詞語,因為基本會被口!水!淹!沒!

特別是在GDP還想騎著房地產衝刺,不停甩出調控放寬、降息、降准等等“興奮劑”,讓局面看起來“漲勢很足”的時候,講“大跌”,是不是S?

不過我們來回顧一下歷史數據:

【前25年,房價下跌是這樣造成的……】

從國家統計局數據來看,25年以來,全國房價出現過3輪低谷,其中2次出現了負增長。

1994年,這輪低谷,直接原因是第一輪樓市泡沫破裂效應的蔓延,而泡沫的源頭則是大興土木的台湾、北海,彼時台湾、台湾等地房價也上演過從大漲到腰斬的劇情。

1998年,第二輪低谷,次年房價負增長,直接原因則是東南亞金融危機。不過這一輪香港同胞比我們更慘。

2008年,房價跌得既誇張又突兀,從2007年14.8%的較高增長率,一下子變為-1.6%,這是25年來最大的一次跌幅。除了全球金融危機以外,系列自然災害也是影響房價驟跌的因素。(但次年房價漲幅就急速飆升至23.2%,只比歷史第一高,低0.1%!至於催漲因素,你懂得!)

注!意!【房價真正下跌,會因為它……】

這25年來,雖然中國房價增幅有跌宕,但絕對值一直在漲!(大中城市房價漲幅基本在5倍以上)。而中國房地產泡沫自2003年以來,一直在膨脹!(沒有破裂……)

從一個角度理解,短周期內,樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮化率等。長周期看,樓市(特別是房價增速)的最強影響因素是人口結構!而中國的人口結構,已經開始變化!

這是一項將影響房地產市場結構,乃至整個經濟結構調整的關鍵因素。

人口結構開始變化了,房價真正意義上的大變動,即將發生……

這個變動,最終將以房價下跌告終,可以從兩個因素考慮:一個是人口紅利,一個是人口遷徙。

人口紅利見頂

國家統計局數據顯示,中國人口結構自2011年已開始出現轉折,2012年勞動力人口佔比首次出現絕對下降,2014年勞動年齡人口再減少371萬,65歲以上老年人已佔總人口1/10,城鎮就業人口增量收窄。但中國目前總和生育率僅為1.4(“低生育陷阱”紅線是1.3).

人口紅利見頂有啥影響?

看看發展模式跟中國有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三個房價上漲時期都伴隨著人口紅利的釋放,及至1992年勞動力人口佔比見頂、房地產泡沫破裂,房價暴跌,一輪周期完畢。

(二戰後)已經走過三輪房地產周期的美國,也顯示著勞動力人口和房價之間的奇妙互動。最近的一次,2006年美國勞動人口佔比急降,2007年房價開始轉向,2010年出現該輪周期最低點。

人口遷徙變化

勞動力人口越來越少,人口的遷徙開始產生變化。

台湾、台湾、台湾,仍是中國最大的“吸人器”,無可厚非。但短期已有了些變化。

隨著城市承載力的超飽和,人口外溢的現象越來越明顯,以台湾為核心的台湾,以台湾為核心的台湾、蘇州、湖州、丹陽等等,都是接收涌往台湾再溢出來的人口的重要地區。隨著產業的調整和外溢,台湾、成都等地區也成為了凈流入地區。

另外,台湾、台湾、台湾等地也出現了人口凈流入。

更長遠的變化,理論基礎是發展經濟學家Arthur Lewis依託“亞洲四小龍發展軌跡”研究的“拐點論”,動因之一則是新城鎮化運動。

在Arthur Lewis 的理論中,工業化啟動之初,勞動力從生產率低下的農村向城市工業部門遷移,在快速工業化的農業經濟體中,工資也能保持低位。但最終農村的工資開始趨近工業部門,僱主需要提供更好的待遇(包括工資和生活提供),才能吸引公認離開農村家鄉。

“工業化的農業經濟體”曾給中國創造了高投資、高儲蓄率、高順差,但不平衡的經濟。“工資上漲會逐漸侵蝕利潤和投資,這將迫使再平衡發生。”

中國的新城鎮化,也同樣在為部分勞動人口留在距離家鄉更近的城市,增加吸引力。

而這些趨勢背後,是整個房地產供求格局更加平衡,普遍意義的三四線城市房價暴跌的基因,一線城市供不應求房價暴漲的基因,都會得到削弱。而這一“平衡”狀態下的房價,會把當前的房價擠掉更多“水分”。

大家都知道,制約房價的因素非常多,人口結構、經濟結構、房地產領域各種微妙而複雜的關係。

(網路)

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